地产剧变:管理红利时代,谁能领跑?

原标题:地产剧变:管理红利时代,谁能领跑? 来源:野马财经

作者|冯婉瑜

来源|野马财经

什么是长期主义?贝佐斯以“PROPHET”回应;巴菲特给出的答案是“长坡厚雪”;张磊认为是大数定律、均值回归下,“价值”带来的确定性。问题在于,当一个行业的黄金时代、白银时代已远去,“厚雪”变成了“薄利”,投资人或许可以切换赛道、从容而退;但身处其中的企业们,又该何去何从?恰如房地产公司正在面临的抉择。政策落地与经济转型双重压力之下,曾经躺着挣钱、坐着数钱的高利润时代渐行渐远。在万科2020年业绩推介会上,万科董事会主席郁亮直言,房地产行业已进入了管理红利时代,过往的赚大钱、快钱已转变为挣慢钱、长钱、老实钱。那么身处行业变革中的房企们,该如何破局?回到万科的这场业绩推介会,万科管理层在大谈管理红利时代时,有一个词在短短一小时的问答环节出现了多达12次,这或许就是万科在新时代的解题思路。这个词是——“长期”。

管理红利时代:站着,才能挣钱

近三十年的房地产行业,就是一场造富运动,一大批千亿、万亿级地产公司诞生,诸多地产人士名列财富榜单。不过,风起于青萍之末,火热的景象之下,变局已经发生。一方面,是“房住不炒”相关政策的加速落地。三道红线、贷款集中度管理、土地供应双集中等重磅政策密集出台,再加上新冠的影响,销售增速放缓、如何降债活血成为诸多房企不得不面对的问题。另一方面,是经济层面供需关系的改变。从城镇化率逐步升高、到居民杠杆风险性加大、再到老龄化日益严重,环环相扣之间,增量市场开始缩小,争夺存量市场的重要性日益显现。在这一变化中,行业“老大哥”万科提出了房地产行业进入了管理红利时代,并认为充分竞争是这个时代的主要特征。很多房企可能还来不及去理解什么管理红利时代,但最直观的感受是,挣钱变难了。很多地产人发现,在这个全新的时代,既无法像土地红利时代一样依托“人脉变现”,又难以再像金融红利时代“以钱生钱”,过去的经验不再奏效,挣钱的难度似乎被无限放大了。

万科集团董事会主席郁亮

那么,房地产行业是否还有希望呢?在郁亮看来,即使进入管理红利时代,行业依然大有可为,家电行业就是很好的例子。梳理家电行业过往的历史可以发现,在10多年前,家电行业就遭遇到了类似于今天房地产行业的“管理红利时代”。以“彩电、冰箱、洗衣机、空调”为主的四大件,曾经是家电市场最受宠的存在。而在2006年前后,历经多年的超速发展,“四大件”市场趋于饱和,城镇居民每百户洗衣机、冰箱、空调保有量均逼近100,彩电数量更是接近140。激烈的竞争之下,诸多企业迎来了发展的关键时刻。其中,格力电器完成了集团总部内部机构的精简优化;海尔电器全球化品牌战略开启,并达成了与北京奥组委的多方面合作;美的集团则确定了“产品领先、效率驱动、全球经营”的战略变革方向,通过数字化变革、渠道变革和“T+3”以销定产模式大幅提升经营效率。过去十年,海尔、美的平均ROE均超过20%,格力超过30%,皆成为了行业内发展良好的领军企业。又如PC电脑,行业发展初期,商品严重缺乏之时,仅靠“进口代销”便能获得大量利润,但行业成熟之后,想要继续保持领先地位,技术、服务、品牌、内控等各方面的能力,缺一不可。这些案例告诉我们,即使行业进入存量竞争时代,优秀企业仍然可以通过自身的努力实现高质量发展。管理红利时代带来迷茫的同时,也往往伴随着新的发展理念和机遇。但机遇并非唾手可得。如果说“土地红利时代”是躺着就能挣钱,“杠杆红利时代”坐着也能挣钱,“管理红利时代”则必须站起来,甚至走起来、跑起来才能获得相对应的回报。

谁能领跑新时代?

面对管理红利时代,在纷纷降负债的基础上,各个房企的核心策略也各有不同,有的如分拆业务上市,盘活资金谋求发展;有的全力投入到一个与房地产行业无关的行业,跨界获取发展的第二次机会等等。作为管理红利时代这一概念的最先提出者,房地产老大哥万科一向最能感受冷暖变化,从白银时代到活下去,在极大的争议中都逐渐成为了现实。也可能正基于此,当郁亮提出管理红利时代时,迅速获得了行业内的高度认同。那么,万科将如何应对,也成为了行业关注所在。一年一度的年报业绩推介会可能是一次很好观摩企业思路的机会,在万科业绩发布会上,管理层12次提到“长期”,其中部分如下:郁亮说,我们仍然长期、坚定的看好这条赛道(房地产),相信未来这块业务一定有很大的发展前景。对于业务的分拆上市,郁亮说长期是指我们并不需要赶资本市场热点,把业务养大卖掉这不是作为成功的标记。我们的目标是把业务越做越好并且长期做下去,短期资本市场热点并不是万科的选择。总裁祝九胜说,长期最大化市场价值明确为万科竞争战略的中心目标,长期最大化市场价值核心就是坚持长期主义,需要做到“在每条选定赛道中建立领先优势”、“形成立体组合能力拼图”和“科技融入业务”三方面。

财务负责人韩慧华说,我们们相信长期稳健的财务策略和良好资金状况在这样一个新的时代能让我们保持更大发展空间和弹性。站在当下看过往,根据万科管理层的表态,再翻看万科的历年年报,可得出一组惊人的数据:万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%;加权平均ROE连续10年维持在19%以上;连续29年现金分红;经营性净现金流连续12年为正;净负债率连续20年低于40%。

以上这组数据意味着什么?放在几十年的长期视野中,在经济危机、政府调控、“牛熊”交替、行业变革、资本绞杀下,无数企业昙花一现,而万科几乎成功穿越了每一个周期,在一个上市公司最重要的几个指标:净利润、ROE、派息分红、现金流、净负债率等方面,万科给股东和投资者送上了一份满意的答卷。即使放眼中国所有行业,万科是A股上市公司中持续盈利和持续现金分红年限最长的公司。自上市以来的分红累计达到836.9亿元。有投资者笑称,在选股组合中,万科可作为压舱石,就算不涨,每年享受的分红也非常可观。因此,与其说万科的长期视角是某一种或几种具体的行为、策略、目标,不如说是一种坚持长期视角的精神,并贯穿于企业三十多年的发展之中。而站在当下看未来,在坚持长期视角思路下,也可以窥探到万科为管理红利时代做的准备。

在传统开发业务上,万科提前布局了城市更新、TOD等来新的竞争优势;新业务上,万科在物业、物流冷链、长租等领域做到了行业第一,给未来发展留下了巨大的空间;财务状况上,截至2020年底万科净负债率18.1%,持有现金流1952亿元,在土地集中供应制度和越来越多的企业陷入资金流动性困难情况,万科给自己留下了足够的调整弹性;组织变革上,万科2018年启动改革组织适配的变革,去年开启“猎头计划”,为管理红利时代的到来做好人员组织准备。最重要的是,万科对于管理红利时代,做好了“挣慢钱、挣长钱”的“心理”准备。对于管理红利时代的房企,这实际上最难的。正如郁亮此前所说:“对于经常吃大鱼大肉的人来说,改为干粮,这个需要适应,就是让他重新活一次”。尽管近年房企都很清楚政策不会再有松动机会,但许多公司仍存在“花式圈地”等打擦边球的做法。实际上,这就是并未做好“挣慢钱、挣长钱”的“心理”准备。但万科相对来说“心理建设”起步得很早,一直在尽量减少自己对于土地资源和金融资源的依赖。2007年行业还处在黄金鼎盛期时,万科就提出了“不囤地、不捂盘、不拿地王”,不追求过高的土地储备。在后来的金融红利时代,万科也一直保持低于40%的净负债率,顶着同行追赶的压力,不通过高杠杆赚钱。谁能领跑管理红利时代需要时间来检验,但无论从过往亦或是当下来看,坚守长期视角的万科无论在精神层面还是能力层面,都为管理红利时代做好了准备,这或许也是郁亮在谈及这一新时代时的底气所在。但问题在于,对于其他房企来说,即使是抄万科的“作业”,也很难各个方面都抄到。可能在管理红利时代真正已经到来的当下,对于各房企更加重要的是做好“心理准备”——激流勇进的时代已过去,开始挣慢钱、长钱、老实钱吧。

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